La gestione dei rapporti di locazione e compravendita immobiliare
Per vendere casa velocemente e senza problemi, occorre innanzitutto informarsi su quali documenti servono per la compravendita di un immobile e su quali adempimenti fiscali e non, bisogna seguire per non avere problemi post vendita. Tale documentazione, deve essere in possesso o va richiesta da chi vende casa prima di rivolgersi ad un'agenzia immobiliare.
Documenti necessari per tutti:
- Fotocopia carta d'identità e codice fiscale (fronte retro) o copia del permesso di soggiorno o carta di soggiorno (solo per extracomunitari residenti in Italia)
- Certificato di stato civile dei proprietari se coniugati. Nel caso di coniugi separati deve essere presentata anche la copia della sentenza di separazione mentre per i vedovi ed i celibi si dovrà produrre il certificato di stato libero.
- Per le società è necessario presentare la relativa visura camerale con allegata la delibera dei soci che autorizzano alla vendita e l'eventuale statuto vigente della società.
Documenti necessari per chi vende:
-
Licenze
edilizie (dove le trovo? presso l'ufficio tecnico del Comune/dal sito del Comune accesso agli atti) La regolarità o conformità urbanistica di un immobile è il primo fondamentale aspetto da verificare. Per farlo è necessario confrontare
lo stato di fatto con il titolo abilitativo autorizzativo con cui è stato realizzato (o modificato) l'edificio. Il titolo può essere:
- Licenza edilizia (edifici costruiti prima del 1977)
- Concessione edilizia (edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003)
- Permesso di costruire (edifici costruiti dopo il 2003)
- Concessione in sanatoria (se l'edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stato accettata la richiesta di condono)
Se l'edificio è stato realizzato primo del 1 Settembre 1967 è comunque necessario verificare la regolarità urbanistica. Gli edifici realizzati prima di questa data sono solamente commerciabili senza che vengano inseriti nell'atto gli estremi della licenza edilizia.
Per verificare la regolarità bisogna confrontare il disegno del progetto edilizio approvato dal comune con lo stato attuale dell'immobile.
Se il disegno mostra differenze sostanziali come una stanza non esistente, un balcone posizionato in maniera differente, una finestra di dimensioni differenti, etc. la regolarità urbanistica è compromessa e l'immobile ha dei vizi che il futuro acquirente erediterà dopo l'acquisto.
Per regolarizzare, il venditore può procedere con una sanatoria (Permesso di costruire, DIA o SCIA in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del T.U. 380/2001). Ma non sempre è possibile regolarizzare queste difformità, per questo è fondamentale che l'acquirente verifichi la regolarità urbanistica prima del compromesso.
- Certificato di agibilità dell'immobile (dove: sempre in Comune presso l'ufficio tecnico/dal sito del Comune accesso agli atti). Gli immobili ante 1967 che non hanno il certificato di agibilità non creano problemi perchè allora non era obbligatorio e quindi l'immobile in questione ne è sempre stato sprovvisto e sempre lo sarà. Caso diverso quando l'immobile sempre ante 1967 ha usufruito di sanatorie o condoni per modifiche: a quel punto è necessaria sennò niente rogito a meno di assumersi le responsabilità del caso (di solito deprezzamento).
- Copia dell'atto di provenienza del bene (es. atto di compravendita, atto di donazione, atto di divisione, dichiarazione di successione con il relativo atto di accettazione eredità),(dove: ufficio tavolare/notaio/scaricabile a pagamento se recente da open kat)
- Planimetria catastale, "catastino" e piano di casa, (Scaricabile gratuitamente dal portale provinciale con Spid - Scaricabile a pagamento da open kat/ufficio catasto)
- Visura catastale (Scaricabile gratuitamente dal portale provinciale con Spid - Scaricabile a pagamento da open kat/ufficio catasto)
- Piano di casa materialmente diviso (Scaricabile a pagamento da open kat/ufficio catasto)
- Copia particolare del libro maestro (Scaricabile gratuitamente dal portale provinciale con Spid - Scaricabile a pagamento da open kat/ufficio tavolare)
- Attestato di prestazione energetica APE (tecnico abilitato) è sempre obbligatorio nel caso di vendita, affitto o donazione
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Conformità degli impianti - (ditta che ha svolto i lavori). Cosa prevede la
normativa È consigliabile regolamentare i rapporti tra le parti nel caso di trasferimento di
immobili con
impianti non conformi, di disciplinare l'obbligo di procedere alla messa a norma degli
impianti, prevedendo espressamente se tale obbligo:
- resterà a carico del venditore, prevedendo in tal caso, i tempi per il completamento dei lavori e le necessarie garanzie;
- verrà assunto dall'acquirente, che dichiarerà la sua consapevolezza sui rischi derivanti dal mancato adempimento di tale obbligo e dall'utilizzo di un immobile con impianti non a norma.
- CONDOMINIO: (amministratore condominiale)
a. Spese condominiali, consuntivo e preventivo anno in corso e precedente
b. Le ultime due delibere dell'assemblea condominiale
c. Regolamento condominiale
d. Dichiarazione dell'amministratore relativamente alle spese condominiali, da cui risulti l'assenza di spese arretrate o lavori straordinari.
11. Nel caso in cui la vendita interessi dei terreni o aree edificabili è necessario produrre il Certificato di destinazione urbanistica, da richiedere presso gli uffici Urbanistica del Comune di appartenenza.
Fotocopia documenti in corso di validità della carta d'identità e codice fiscale (fronte retro) di tutti i proprietari
12. Qualora l'attuale proprietario abbia sostenuto spese per lavori di ristrutturazione con agevolazioni fiscali, ancora parzialmente da fruire, va indicato nell'atto la sua intenzione a mantenerle a proprio favore, ovvero di trasferirle all'acquirente.
13. Ai fini della conformità catastale è necessario: comunicare la presenza di eventuali impianti fotovoltaici installati sull'immobile e relativa potenza
14. ANTIRICICLAGGIO:
Dopo avere inserito tutti i dati del venditore da parte dell'agenzia, il venditore dovrà firmare i moduli anti riciclaggio.
15. CHIAVI
DA CONSEGNARE ALLA PARTE ACQURENTE:
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copia regolamento di condominio
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copia dichiarazioni di attestanti la conformità degli impianti a servizio dell’immobile
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originale libretto caldaia in regola con i controlli periodici
Documenti necessari per chi affitta:
- Piantina dell'appartamento oggetto della locazione
- Copia dell'atto di acquisto e/o della visura catastale
- L'attestato di Certificazione Energetica (APE)
- IBAN (per il pagamento dell'affitto)
- Che tipologia di contratto?
- Garanzie (cauzione), fideiussione o deposito cauzionale? 3/6 mesi?
- Disdetta 3/6 mesi?
Colui che prende in affitto dovrà presentare la seguente documentazione, differente a seconda del proprio contratto di lavoro:
Lavoratore subordinato:
- Copia delle due ultime buste paga
- Copia della CU (Certificazione Unica)
- Copia della carta d'identità e del codice fiscale, in corso di validità, di eventuali conviventi
Lavoratore autonomo:
- Copia dell'ultimo modello UNICO e della visura camerale
- Copia della carta d'identità e del codice fiscale, in corso di validità, di eventuali conviventi
Il locatore può eventualmente richiedere una copia della garanzia fideiussoria assicurativa per l'affitto.
Il contratto di affitto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula del contratto, presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate.
LE VERIFICHE DA FARE PRIMA DELL'ACQUISTO DI UN IMMOBILE:
Innanzitutto ti consiglio di fare tutte le verifiche che ti suggerisco qui di seguito prima di stipulare una promessa di compravendita (se sei seguito da un Agente in Attività Immobiliare è meglio e le avrà già fatte lui per te).
Farlo dopo potrebbe comportare degli spiacevoli inconvenienti come scoprire che l’immobile non è liberamente compra-vendibile (per esempio a causa di vincoli particolari, o problemi urbanistici): in questo caso potrebbe essere molto difficile recuperare la caparra versata al proprietario soprattutto se questo ultimo l’avesse già spesa.
Nel caso in cui tu non abbia ancora fatto tali controlli è opportuno che elabori una proposta di acquisto condizionata alla verifica che tutto sia conforme a quanto dichiarato dal proprietario nella proposta stessa.
La prima verifica deve essere fatta all'Ufficio Tavolare. Qui ci si reca per accertare chi sia il proprietario reale dell'immobile, se ci sono usufrutti, enfiteuti, ipoteche, sequestri giudiziari o pignoramenti, se il suo godimento sia pieno o se esistano vincoli o limitazioni, quali la servitù prediali, esempio: diritto di terzi a passare sulla proprietà che state acquistando, divieto di aprire finestre, obblighi a tenere inferriate, diritti di aria e luce a favore di qualcuno, eccetera.
Se la casa è ancora in costruzione, occorre accertare se il venditore sia proprietario anche del terreno o se lo abbia solo in concessione, nel qual caso alla scadenza (di solito 99 anni), l'edificio passa automaticamente in proprietà al titolare del terreno.
Copia dell’atto con cui l’immobile è pervenuto al attuale proprietario (potrebbe essere che l’ha acquistato, ma anche lo abbia ricevuto per successione o donazione): va letto in maniera approfondita.
Bisogna esamina le planimetrie catastali e verifica la loro conformità con lo stato di fatto dell’immobile (per esempio se ci sono riportate tutte le finestre e/o porte; se i muri sono dove devono essere; se il bagno è accatastato come bagno, ecc..). Nel caso le planimetrie catastali non siano conformi allo stato di fatto è necessario far regolarizzare la situazione a cura e spese del Venditore entro il rogito notarile;
quali la presenza di ipoteche, di servitù prediali, di irregolarità amministrative. La stessa titolarità della proprietà, a volte, può essere diversa da quello che viene fatto intendere e meno "pacifica" di quel che appaia. E' anche sotto questo aspetto che, l'intervento del mediatore immobiliare si presenta particolarmente utile.
Farsi dare dal venditore anche i certificati di conformità degli impianti, il libretto della caldaia, l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica, per verificare le prestazioni energetiche dell’immobile);
Leggere il regolamento di condominio (se acquisti in condominio): sembrerà noioso ma ti garantisco che è molto importante. Il regolamento può essere molto restrittivo e per esempio impedirti di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile (se un giorno vorrai trasformarlo in un ufficio potrebbe essere vietato);
Controllare le spese condominiali già deliberate (queste spettano al venditore).
Accertare particolari fondamentali, spesso non evidenti nei beni immobiliari,
Le irregolarità e le verità nascoste giuridicamente più gravi rendono nullo o annullabile l'atto di compravendita, ma comunque, una volta che ci si è impegnati contrattualmente, esse creano rogne, con la necessità di azioni di recupero lunghe e dall'esito non sempre felice.
La seconda verifica si effettua al Catasto per verificare la consistenza legale dell'immobile e per verificare che la sua denuncia al Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.) corrisponda alla realtà.
Nella partita catastale ci sono il nome del proprietario con i suoi data anagrafici, i codici di riferimento catastale e l'esatta consistenza dell'immobile, la rendita determina il valore minimo da dichiarare in una vendita o in una successione per evitare accertamenti fiscali. Il valore catastale è dato dalla rendita catastale x 100, + il coefficiente se si tratta di prima o seconda casa che è anche il dato da usare nel calcolo dell'IMU.
Altro accertamento importante da fare è la Conformità Urbanistica presso l’ufficio tecnico del comune per essere certo che l’immobile sia urbanisticamente conforme, e quindi non abbia abusi edilizi (stanze non dichiarate, finestre e porte non riportate nel progetto, ecc.); se l'edificio è stato costruito prima dell' 1 settembre 1967, anche gli abusi più gravi sono risolti, altrimenti occorre verificare gli estremi dei provvedimenti comunali (licenze, concessioni, autorizzazioni, certificati di abitabilità) che hanno autorizzato la costruzione originaria, ogni variante e qualsiasi intervento successivo, mancando anche queste pratiche, la situazione è tale da imporre una seria valutazione sull'opportunità dell'intero affare.
Fare le Visure catastali per avere i dati identificativi e reddituali dell'immobile.
Accertare che l'appartamento abbia il certificato di agibilità, fare attenzione alle mansarde o locali similari che abbiano l'uso abitativo.
Verificare la conformità alle norme vigenti e adeguamento alle più recenti norme di sicurezza impianto del gas, elettrico ecc..
